Els pisos que ja estaven llogats poden continuar arrendats pel preu anterior a l’entrada en vigor de la limitació, tant en els contractes vigents com en els futurs. En casos justificats, la declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens també pot excloure de la limitació els habitatges amb una superfície útil superior als 150 metres quadrats.

 

Amb l’entrada en vigor del decret llei, si el propietari cobra un lloguer que sobrepassi la contenció establerta pel Govern, el llogater té dret a recuperar la diferència entre el límit legal i la renda abonada, amb els interessos corresponents. Aquest dret es podrà exigir per via judicial, però el Departament de Justícia també impulsarà la mediació i altres fórmules extrajudicials per resoldre les diferències entre els propietaris i els inquilins, amb l’objectiu d’evitar-ne la judicialització. La resolució extrajudicial de conflictes és més ràpida, econòmica i efectiva que els processos judicials.

 

Per a la declaració d’una àrea amb mercat d’habitatge tens, caldrà acreditar que aspectes com el creixement del preu dels lloguers i el seu cost en el pressupost familiar siguin clarament superiors als de la mitjana de Catalunya; que hi hagi una desproporció entre l’augment de la població i el nombre d’habitatges de lloguer disponibles; o que el cost dels lloguers creixi clarament per sobre de l’IPC de l’àrea afectada.

 

El Govern ha aprovat el decret llei per regular el preu del lloguer dels pisos després que el Parlament instés l’Executiu a prendre “mesures urgents” per “limitar l’increment dels preus en zones de forta demanda acreditada”, d’acord amb la Moció 84/XII. El decret llei és una norma reservada per a les mesures urgents, aprovada pel Govern, que és plenament vigent a partir de la seva aprovació, però que s’ha de votar al Parlament en un termini màxim de 30 dies hàbils. Amb aquesta votació, la cambra legislativa pot validar-la, derogar-la o tramitar-la com a projecte de llei. En aquest últim cas, la norma mantindria la vigència durant la tramitació. 

 

 

La mesura que el Govern ha aprovat per decret llei és pionera a tot l’Estat, però la limitació catalana del preu del lloguer s’inspira en el Codi civil d’Alemanya, que regula la contenció de rendes des de fa 30 anys. Altres estats com Itàlia l’apliquen des del 1998. A banda d’aquestes dues experiències, també compten amb fórmules per limitar el preu del lloguer a Portugal, Àustria i Suïssa. A Europa, França és l’últim que ha aprovat una norma amb l’objectiu d’evitar els abusos als llogaters, el novembre de l’any passat, i l’Ajuntament de París l’aplica des d’aquest mes d’abril. Als EUA, Oregon és el primer estat amb mesures de contenció de rendes, des d’aquest mes de febrer.

 

El Consell Executiu també ha donat llum verda a la memòria preliminar de l’Avantprojecte de llei d’arrendament de finques urbanes impulsat pel Departament de Justícia, que n’inicia la tramitació formal. L’Avantptojecte de llei incorporarà el mecanisme per a la limitació dels preus aprovat per decret llei i ampliarà la regulació a la resta d’aspectes relacionats amb el lloguer d’habitatges.

 

 

Entre d’altres, establirà que la durada mínima dels lloguers d’habitatges a Catalunya se situï en una forquilla d’entre els sis i els deu anys. En el cas del lloguer d’un immoble d’un arrendador particular, la durada mínima del contracte serà inferior a la dels pisos o cases que pertanyin a societats dedicades al negoci immobiliari.

 

El marc legal actual estableix que el propietari d’un pis pot exigir l’avançament de tres mensualitats al llogater com a fiança, dipòsit i aval bancari com a condició per a l’arrendament. El Govern ho considera excessiu i reduirà el nombre de mensualitats. En relació amb el dret d’adquisició preferent de l’inquilí en cas de venda de l’habitatge, la regulació espanyola permet que els inquilins hi renunciïn. Molts llogaters ho fan obligats per clàusules incloses d’ofici en els contractes d’arrendament. En canvi, la llei catalana suprimirà aquesta possibilitat i deixarà sense efecte totes les clàusules de renúncia incloses en els contractes signats a partir de la seva entrada en vigor.

 

La llei catalana d’arrendaments inclourà l’obligatorietat de documentar l’estat dels pisos amb vídeos o fotografies. Amb aquesta mesura, d’una banda, els llogaters recuperaran les fiances més fàcilment, sense haver d’afrontar reclamacions per danys que no hagin provocat. De l’altra, si és el cas, els propietaris podran constatar els danys causats al seu immoble durant la vigència del contracte i rescabalar-ne el valor. Així, la nova regulació dels arrendaments urbans reduirà el nombre de disputes i la seva judicialització.

 

Aquesta regulació superarà les millores del Reial decret llei de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer impulsat  per La Moncloa, convalidat el 3 d’abril per la Diputació Permanent del Congrés dels Diputats, i que modifica la Llei d’arrendaments urbans (LAU) espanyola.

A Catalunya, només s’aplica el dret civil espanyol subsidiàriament; és a dir, en els casos que no estan previstos ni resolts pel Codi civil de Catalunya, que és la norma d’aplicació principal. Com que, fins ara, el Parlament de Catalunya no havia regulat l’arrendament de finques urbanes, el marc de referència actual és la LAU.

 

L’Avantprojecte de llei que prepara el Departament de Justícia incorporarà la regulació del lloguer d’habitatges al llibre sisè del Codi civil de Catalunya, dedicat a les obligacions i els contractes, i que ja estableix les normes relatives a la compravenda i els arrendaments rústics, amb la finalitat de preservació del patrimoni natural, per a pastures i la masoveria urbana.

 

L’aprovació de la memòria preliminar al Consell Executiu és un tràmit indispensable per a la tramitació de qualsevol avantprojecte de llei. La memòria justifica la iniciativa legislativa i indica els aspectes que regularà. Amb l’aprovació d’aquest acord, pot començar el període de consulta pública, adreçat a la població en general i a les organitzacions vinculades a l’arrendament en particular. Després d’aquest període, el Govern continuarà amb la redacció de l’Avantprojecte de llei. Un cop aprovat, l’Executiu portarà el projecte de llei al Parlament de Catalunya perquè n’iniciï la tramitació i el debat. 

 

 

L’objectiu del decret llei i de l’avantprojecte de llei és exercir la competència exclusiva en matèria de dret civil per garantir els drets de les persones i contribuir a l’accés a l’habitatge i fer-lo compatible amb els serveis turístics i l’activitat de les societats dedicades al negoci immobiliari. Es tracta d’evitar abusos com l’augment desproporcionat del cost del lloguer al cap de només tres anys de contracte, que contribueixen a l’expulsió del veïnat i a l’ús no residencial dels immobles. L’estabilització del mercat ha de servir per reduir la diferència entre l’increment accelerat del preu del lloguer i l’estancament dels salaris.

 

 

En el conjunt de Catalunya, el preu mitjà del lloguer ha crescut un 29 % en els últims 5 anys. En xifres, significa que ja ha arribat als 698 €, 160 € més que el 2013. Això significa que el preu del lloguer ja ha superat el nivell previ a l’esclat de la crisi.  L’increment general s’ha accentuat especialment a Barcelona, on el preu mitjà d’un pis de lloguer de 72 metres quadrats és actualment de 949 euros, segons l’Incasòl. Es tracta d’un 38 % més que fa 5 anys. És a dir, d’un increment mitjà de prop de 270 euros per pis. Aquest fenomen també s’ha traslladat als municipis de l’àmbit metropolità i el seu entorn. L’augment interanual dels preus del lloguer entre el 2017 i el 2018 és especialment significatiu a municipis com Santa Coloma de Gramenet (+9,9 %), Sant Andreu de la Barca (+11 %), Ripollet (+12,7 %),  el Papiol (+22 %) o Sant Just Desvern (+39 %).