La Diputació Permanent del Parlament de Catalunya ha convalidat avui el Decret llei 50/2020 de mesures urgents per estimular la promoció d'habitatge amb protecció oficial i de noves modalitats d'allotjament en règim de lloguer, aprovat pel Govern el passat 9 de desembre. El Decret regula jurídicament una nova tipologia habitacional, la dels allotjaments amb espais comuns compartits; actualitza els preus dels mòduls de l’habitatge de protecció oficial per a estimular-ne la construcció, i habilita el Govern per accedir a les dades personals dels contractes de lloguer que se signin per comprovar si respecten els topalls de preus màxims i sancionar si no és així. Segons ha defensat avui el conseller de Territori i Sostenibilitat, Damià Calvet, “el Decret Llei reforça l’escut social que en aquesta legislatura s’ha construït al voltant de l’habitatge”.
El Decret llei dona continuïtat a altres mesures validades al llarg de 2020 per garantir el dret a l’habitatge, com van ser el Decret llei de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge, i la Llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge. Totes aquestes iniciatives busquen fomentar la promoció d’habitatge protegit per incrementar el parc públic i també l'oferta general d’habitatges de lloguer a preus assequibles.
La crisi econòmica i social provocada per la pandèmia de la COVID-19 ha agreujat les dificultats ja existents per a l’accés a un habitatge digne i adequat d’una part de la població. En aquest context, el Govern aposta per reforçar la triple estratègia d’incrementar el parc d’habitatge protegit; facilitar l’accés a l’habitatge de lloguer en tots els seus nivells (social, assequible o lliure), i garantir la contenció de rendes en els contractes d'arrendament.
En aquesta línia, el Decret llei convalidat avui aborda alguns dels elements que poden ajudar a remoure els obstacles i fer-ho possible, introduint modificacions al Decret llei de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge; a la Llei del dret a l’habitatge, i al text refós de la Llei d'urbanisme.
Nova tipologia: allotjaments amb espais compartits
En primer lloc, regula jurídicament una nova tipologia habitacional, els allotjaments amb espais comuns complementaris. Segons Calvet, el Decret llei “suposa un pas endavant en el desplegament d’allotjaments dotacionals en equipaments, pensats per a afegir més capacitat de resposta davant l’emergència habitacional” i també per donar “un impuls a noves formes d’habitatge, com el cohousing, sense renunciar al mínim de 36 m2 a què obliga la normativa d’habitabilitat”.
Els habitatges amb espais comuns es caracteritzen perquè, malgrat tenir una superfície de l’espai privatiu inferior a la fixada per a la resta de tipologies d’habitatge, la suma de l’espai privat i la part proporcional que li correspon dels espais comuns complementaris no pot ser inferior a la superfície mínima establerta a la normativa d’habitabilitat. Per tant, “els allotjaments han de tenir un mínim de 24 m2 en la part privativa i els espais d’ús compartit vinculats a l’habitatge han de tenir un mínim de 6 m2. No obstant això, la suma d'ambdues superfícies útils no pot ser inferior a 36 m2”, ha precisat Calvet.
Els espais comuns complementaris queden definits com els espais d’ús compartit d’un edifici, diferents als elements comuns obligatoris per la normativa, que complementen l’ús i gaudi dels espais privats. Així, “parlem d’habitatges vinculats a espais col·laboratius. És a dir, amb una part privativa i amb una part d’espais d’ús comunitari”, ha clarificat el conseller de TES.
“No suposa un aval al concepte conegut com a minipis”, ha emfasitzat el conseller Calvet, perquè “el promotor no s’estalvia superfície construïda, sinó que pot redistribuir superfície entre la privativa i la d’ús comunitari i compartit, sempre garantint el mínim de 36 m2 totals, dels quals almenys 24 m2 han de ser privatius”.
Afavorir la integració social de les persones sense llar
Aquesta nova tipologia habitacional “afavoreix nous models de convivència, com el cohousing o el coliving”, que “s’adrecen a diversos col·lectius: els joves que busquen una primera experiència d’emancipació,i a la gent gran”, ha detallat Calvet. A més, “els allotjaments dotacionals són una opció per atendre ràpidament necessitats de residència temporal” i, com a tals, “han de permetre que les administracions públiques i les entitats socials tinguem més opcions per a resoldre problemes d’exclusió residencial, amb casos de sensellarisme”, ha assegurat. En el cas de les persones sense llar, per la seva problemàtica específica, és molt oportú aquest tipus d’allotjament que els permet gaudir d’espais privatius més petits, però en canvi disposen d’espais comuns amplis que poden ajudar a facilitar la seva socialització i integració social.
D’altra banda, en aquesta nova tipologia d’habitatges es prohibeix la divisió en propietat horitzontal, fet que propiciarà que es destinin al mercat de lloguer. Així, el Decret llei estableix les condicions mínimes d’habitabilitat dels espais comuns complementaris dels habitatges i de la part privativa d’aquests allotjaments fins que s’adapti a la nova normativa el Decret que les regulava fins ara.
Aquest nou tipus d’habitatge pot construir-se en sòl destinat pel planejament urbanístic a usos d’habitatge. Per aquest motiu, es modifica la Llei d’urbanisme per facilitar les condicions urbanístiques per a la seva implantació, equiparant-los als habitatges de protecció pública.
Actualització dels preus de l'HPO
El Decret llei convalidat avui també actualitza els preus de venda i les rendes màximes dels habitatges amb protecció oficial no regits pel sistema de determinació de preus i rendes establert pel Decret llei 17/2019, per garantir-ne la viabilitat i facilitar-ne la construcció. La voluntat del Govern és propiciar el desenvolupament de moltes de les promocions d’habitatge amb protecció oficial que, amb els actuals preus de lloguer i venda, vigents des del 2008, resulten inviables. Cal tenir en compte que l’increment de cost de construcció que s’ha produït entre el 2008 i el 2020 ha estat del 19,84%.
Tal com ha explicat Calvet, “a diverses zones, amb l’anterior marc normatiu, els preus del mòdul estaven per sota del cost de construcció, amb la qual cosa la promoció d’habitatge amb protecció oficial de lloguer era inviable”. A més, “els mòduls són topalls màxims”, per tant, “res impedeix que, atenent a les característiques de la zona o el cost i origen del sòl, es promogui habitatge protegit de lloguer a un preu inferior al que estableix el mòdul”.
Així, es regulen els preus de venda i les rendes màximes que regiran per als habitatges amb protecció oficial de règim general i especial que es qualifiquin a partir de l’entrada en vigor del Decret llei i que estiguin subjectes al sistema de determinació de preus de venda i de rendes màximes establert pel règim anterior.
El Decret llei incorpora un quadre amb els preus i rendes dels habitatges i els seus annexos, distingint els imports entre règim general i especial en les quatre zones geogràfiques (A, B, C i D) que determina el Pla per al dret a l’habitatge.
|
|
RÈGIM GENERAL VENDA
(€/m2)
|
RÈGIM GENERAL LLOGUER/CESSIÓ ÚS
(€/m2)
|
|
ZONA
|
HABITATGE
|
ANNEXOS
|
HABITATGE
|
ANNEXOS
|
|
A
|
2.385,63
|
1.192,81
|
8,95
|
4,48
|
|
B
|
1.938,32
|
969,16
|
7,27
|
3,63
|
|
C
|
1.714,67
|
857,33
|
6,43
|
3,21
|
|
D
|
1.491,02
|
745,51
|
5,59
|
2,80
|
|
|
|
RÈGIM ESPECIAL VENDA
(€/m2)
|
RÈGIM ESPECIAL LLOGUER/CESSIÓ ÚS
(€/m2)
|
|
ZONA
|
HABITATGE
|
ANNEXOS
|
HABITATGE
|
ANNEXOS
|
|
|
A
|
2.096,74
|
1.048,37
|
7,87
|
3,93
|
|
|
B
|
1.817,18
|
908,59
|
6,81
|
3,41
|
|
|
C
|
1.607,50
|
803,75
|
6,02
|
3,01
|
|
|
D
|
1.397,83
|
698,91
|
5,24
|
2,62
|
|
| |
|
|
|
|
|
|
|
|
Els preus i les rendes s’actualitzaran automàticament l’1 de gener de cada any, començant l’1 de gener de 2022, menys les rendes concertades d’acord amb la variació percentual experimentada per l’índex de preus al consum en la data de l’actualització. L’Agència de l’Habitatge de Catalunya ha de publicar anualment les rendes i els preus màxims actualitzats.
Es important destacar que en aquest decret llei hi ha una norma que limita els lloguers d’habitatges d’HPO quan es renoven els contractes.
El Decret estableix que el lloguer dels habitatges protegits ja construïts es mantindrà en el preu inicial i únicament es podrà incrementar d’acord amb les actualitzacions de l’IPC.
Habilitació per analitzar els preus en contractes de lloguer
La Llei 11/2020, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge, aprovada l’any passat, fixava els límits de preus que els propietaris poden demanar als seus inquilins en els nous contractes de lloguer que se signin, que han de respectar l’Índex de referència de preus del lloguer. Per tal que l’Agència de l’Habitatge de Catalunya pugui estudiar el contingut dels nous contractes de lloguer i comprovar si aquests límits es compleixen, calia habilitar un instrument jurídic que li permetés l’accés, tenint en compte la normativa de protecció de dades personals.
Així, el Decret llei convalidat avui crea el “marc jurídic necessari per autoritzar l’ús de dades dels contractes necessari per controlar el compliment de la Llei 11/2020 i iniciar els expedients sancionadors en matèria contractual” en cas d’incompliment, ha assenyalat el conseller.
El Decret llei també impedeix que s’afegeixin noves càrregues en renovacions de contractes de lloguer si l’anterior no les contemplava. D’aquesta manera, s’evitarà que alguns propietaris carreguin l’IBI o les despeses de comunitat, encarint el preu de lloguer, quan en el contracte anterior aquestes despeses no es computaven.
El Govern aprovarà properament la creació d’una Taula de seguiment del contingut d’aquest Decret llei.
