El Govern ha aprovat avui el Projecte de llei del dret a l’habitatge. Es tracta de la primera llei que tracta íntegrament la problemàtica de l’habitatge i ha arribat al Govern amb el consens dels sectors implicats després de vuit mesos de treball conjunt. La nova Llei permet afrontar, de manera global i per primera vegada, tots aquells aspectes que garanteixin l’accés a l’habitatge, com ara la construcció, promoció, gestió, habitabilitat, conservació i rehabilitació, i les garanties als consumidors. Així mateix, crea un Registre de Sol•licitants transparent i eficaç per als habitatges protegits. Però, com a eix més visible de la Llei, destaca la definició de la funció social de l’habitatge, ja que permet incorporar aspectes innovadors que reflecteixen la realitat social coml’assetjament immobiliari, la subocupació i la sobreocupació dels habitatges, o la degradació física dels habitatges.

La present Llei del dret a l'habitatge a Catalunya, que amb aquest títol ja vol mostrar un canvi d'enfocament transcendental, pretén anar molt més enllà de les tradicionals mesures de foment a la construcció i adquisició d'habitatge que s'han vingut aplicant fins ara i pretén transformar el mercat de l'habitatge de la forma més estructural possible. Amb aquest objectiu, el conjunt d’activitats vinculades amb la provisió d’habitatges destinats a polítiques socials es configura com un servei d’interès general per assegurar un habitatge digne i adequat per a tots els ciutadans.

En aquest sentit, la Llei fa un important salt conceptual i aposta per la creació d'un parc específic d'habitatges assequibles que permeti atendre les necessitats de la població que precisa un allotjament. Per impulsar la creació d'aquest parc d'habitatges a un preu a l'abast de les rendes més baixes i mitjanes, la Llei regula, de la forma més rigorosa possible, l'habitatge amb protecció oficial a Catalunya i no només aquest, sinó també altres formes d'habitatge assequible que permetin aconseguir, a mig i llarg termini, l'autèntic parc específic que la societat reclama. Cal ressaltar l'objectiu que, en un termini de vint anys, el 15% dels habitatges principals existents siguin habitatges destinats a polítiques socials.

Però, més enllà de la regulació d'aquest parc d'habitatge assequible, una llei del nostre temps no pot renunciar a incidir també en el mercat lliure de l'habitatge, que és el que, actualment, dóna resposta majoritària a les demandes i necessitats de la ciutadania. Per aquest motiu, una gran part del text es dedica a la protecció de la part més desfavorida en les relacions que es donen en el mercat lliure, regulant la protecció de les persones consumidores i usuàries d'habitatges, la qualitat i els requisits exigits als habitatges i les mesures d'intervenció administrativa en els casos d'utilització anòmala.

En aquesta línia, el Govern preveu també un sistema d’ajuts al pagament del lloguer,  que ja s’ha començat a aplicar a través del Pla per al dret a l’habitatge 2004-2007. El Departament competent en matèria d’habitatge establirà un sistema d’ajuts al pagament del lloguer per a persones i llars residents a Catalunya, amb ingressos baixos i moderats, a qui el cost de l’habitatge pot situar en risc d’exclusió social residencial o dificultar un procés d’inserció social. El sistema estarà integrat per ajuts permanents al pagament del lloguer i per ajuts d’urgència en situacions especials.

Garantia de la qualitat dels habitatges

La Llei defineix i recull millor els avenços en la protecció del consumidor que en els darrers anys ha anat incorporant la legislació, tant la de consum com la d’edificació i de la propietat. Com a fet destacable, incorpora el concepte de qualitat dels habitatges. La qualitat és definida pels requisits d’habitabilitat, funcionalitat i seguretat dels habitatges i els nivells superiors de qualitat. Així mateix, estableix criteris de sostenibilitat ambiental i d’ecoeficiència en el procés d’edificació, i para una atenció especial en la conservació i rehabilitació del parc immobiliari. De fet, el foment de la conservació i la rehabilitació dels habitatges és una prioritat del Govern. Per això, s’estableix un control periòdic de l’estat dels edificis, que serà obligatori i es durà a terme d’acord amb la vida de l’edifici i la seva antiguitat.

A més, crearà un Registre obligatori dels Agents de la Transacció Immobiliària. Aquest Registre, en què intervindran tant l’Administració com els agents, té l’objectiu de garantir que els professionals que s’hi dediquen tinguin coneixements, respectin les normes deontològiques i se sotmetin, si s’escau, a l’arbitratge del Registre mateix. Aquest Registre ha de funcionar com a garantia de responsabilitat davant el consumidor.

Assetjament immobiliari, sobreocupació i subocupació dels habitatges i els infrahabitatges

El fet d’aplicar les mesures que garanteixin la qualitat dels habitatges, en especial el deure de conservació i rehabilitació, i també el treball conjunt de les administracions autonòmica i local, poden evitar la degradació física dels edificis, la guetització i l’assetjament immobiliari, l’anomenat mobbing. 

La Llei defineix tant la subocupació com la sobreocupació dels habitatges.  Així, la Generalitat fomentarà que els habitatges desocupats permanentment s’incorporin al mercat immobiliari mitjançant diferents fórmules que preveu el Pla per al dret a l’habitatge, com ara el lloguer social. Pel que fa a la sobreocupació, l’Administració impulsarà polítiques de control i inspecció per evitar-la, però també estableix les polítiques públiques per resoldre aquesta situació.

A més, la Llei posa les bases per evitar que els immobles que no disposen de la cèdula d’habitabilitat, i que no poden obtenir-la tot i les obres de rehabilitació, siguin venuts o llogats com a habitatges. Aquests són els anomenats infrahabitatges.

El Registre de Sol•licitants

Un dels aspectes innovadors d’aquesta Llei és la creació del Registre de Sol•licitants de l’Habitatge Protegit a Catalunya, entès com una agregació dels Registres Locals. El Registre evitarà confusions a la ciutadania, ja que aquest Registre serà general per a tots els habitatges de protecció oficial que es construeixin en la totalitat del territori català.

Aquest Registre permetrà dotar de transparència, control i eficàcia el procés d’adjudicació de l’habitatge protegit a fi de promoure la diversitat i la barreja socials, així com lluitar contra l’exclusió social. Aquest Registre establirà els criteris d’adjudicació i prioritzarà el criteri del sorteig sobre el de baremació, ja que l’accés a l’habitatge és un problema generalitzat.

El Registre proporcionarà informació a les administracions sobre les necessitats reals d’habitatge amb protecció i la distribució territorial per poder planificar les seves actuacions. A més, permetrà donar informació als usuaris del parc existent d’habitatges amb protecció oficial i sobre els diferents sorteigs que es realitzin.

Paral•lelament al procés de tramitació parlamentària de la Llei, una comissió participada per promotors privats, públics i socials i els ens locals iniciarà els treballs del reglament d’aquest Registre de Sol•licitants

L’habitatge protegit

La Llei del dret a l’habitatge preveu la reserva de sòl per a la construcció d’habitatge amb protecció oficial, tal com ja avançava la Llei d’urbanisme (1/2005). Per tal de fer efectiu aquest dret s’ha marcat un objectiu de solidaritat urbana, segons el qual, tots els municipis de Catalunya de més de 3.000 habitants hauran de disposar, en un període de vint anys, d’un parc mínim d’habitatges destinats a polítiques socials del 15% respecte del total d’habitatges principals existents. La Generalitat crearà un Fons de Solidaritat Urbana econòmic específic, gestionat pel Departament competent en matèria d’habitatge, per donar suport als municipis que acreditin dificultats especials per a l’assoliment dels objectius fixats.

La localització de les reserves serà uniforme per a tot el territori amb l’objectiu d’evitar, d’aquesta manera, la concentració excessiva d’aquest tipus d’habitatge i la no generació de segregació espacial. Es procurarà sempre la barreja de l’habitatge amb protecció oficial i el lliure, i a ser possible fer coexistir ambdós tipus en el territori. S’hi inclouen determinacions per a la ubicació de reserves d’habitatge protegit en sòl urbà consolidat.

Per tal de garantir l’objectiu social de l’habitatge protegit, el Govern ha de ponderar i adequar el termini de la seva qualificació i les possibilitats de desqualificació a la importància dels ajuts percebuts i al fet que els terrenys o els immobles hagin estat reservats o no pel planejament urbanístic per ser destinats a habitatge amb protecció oficial. El termini mai no podrà ser inferior a 30 anys. Els habitatges amb protecció oficial construïts en sòls públics i en sòls qualificats amb aquest destí poden restar vinculats al règim de protecció oficial durant tota la vida útil de l’edifici de l’habitatge. El termini màxim de subjecció a la qualificació no podrà superar els 90 anys. En canvi, en els casos de substitució d’habitatges i de reallotjament, el termini de qualificació dels habitatges amb protecció oficial no podrà ser superior a 15 anys.

En definitiva, la Llei del dret a l’habitatge dota d’instruments normatius tant a la Generalitat com als ens locals, per desenvolupar polítiques d’accés a l’habitatge i per garantir el compliment de la funció social de la propietat, així com la defensa dels drets dels compradors i dels llogaters. Bona part del contingut de la Llei ja s’està aplicant a través del Pla pel dret a l’habitatge 2004-2007 i del Pla de rehabilitació.