Justícia

.

El Govern impulsa una llei per regular el contracte d'arrendament de béns per construir un mercat de lloguer més estable, segur i equitatiu

query_builder   16 novembre 2021 13:27

event_note Nota de premsa

El Govern impulsa una llei per regular el contracte d'arrendament de béns per construir un mercat de lloguer més estable, segur i equitatiu

  • L’executiu ha aprovat la memòria preliminar de l’Avantprojecte de llei d’arrendament de béns que incorpora altres formes d’arrendament d’habitatge, com les llars compartides o el lloguer d’habitacions, i de negoci, com el cotreball

  • Catalunya tindrà, per primera vegada, una normativa pròpia per als arrendaments de béns, que s’incorporarà al llibre sisè del Codi civil català
.

El Govern de la Generalitat, a proposta del Departament de Justícia, ha aprovat avui la memòria preliminar de l’Avantprojecte de llei d’arrendaments de béns, que, després de la tramitació parlamentària, s’incorporarà al llibre sisè del Codi civil de Catalunya. La futura llei permetrà que Catalunya tingui, per primera vegada, una regulació integra i completa dels arrendaments de béns i de les seves principals modalitats contractuals.

La memòria preliminar té per objectiu donar resposta a dues necessitats socials: d’una banda, la manca d’arrendaments de residència habitual i l’escassa oferta de lloguer social; d’altra banda, incentivar la posada d’immobles en el mercat de lloguer. El text que aprova avui l’executiu vol reforçar les garanties de totes les parts implicades i fer el mercat de lloguer més segur, estable i socialment més equitatiu.

Per primera vegada, es regula el contracte de lloguer d’habitatge habitual, però també altres formes d’arrendament sorgides de les necessitats socials d’avui dia, com ara les llars compartides, el lloguer d’habitacions, de segona residència o de temporada. També es preveu el contracte de lloguer de local de negoci, d’arrendament de consum, el rènting i el cotreball.

Equilibri contractual de les parts

D’acord amb la memòria preliminar, l’oferta d’habitatges de lloguer és escassa i cal revertir aquesta situació amb una regulació que eviti situacions d’abús i garanteixi l’equilibri contractual de les parts. És per això que la futura norma protegirà el llogater sense posar en una posició de feblesa el propietari.

El contracte de lloguer d’habitatge establirà uns terminis de durada prou amplis per evitar la inseguretat de les parts i farà una regulació de les pròrrogues contractuals que protegeixi l’estabilitat del contracte. Tot i que les parts són lliures de pactar-ne el preu, el contracte també haurà de fer referència a l’eventual règim de contenció de rendes.

La futura llei, impulsada pel Departament de Justícia, també tindrà en compte el Decret llei 50/2020 de mesures urgents per estimular l’habitatge de promoció oficial i les modalitats d’allotjament en règim de lloguer. D’acord amb aquest els arrendadors no poden repercutir als llogaters despeses no pactades en el contracte d’arrendament.

Altres objectius que també es marca la memòria preliminar són donar un tracte diferenciat al llogater segons si el propietari és una persona física o jurídica, incorporar la masoveria urbana i regular el dret de tanteig i retracte estipulat en el contracte.

També es pretén incorporar una regla que garanteixi l’equitat entre les parts quan el llogater es trobi, per una situació sobrevinguda, en una posició d’inferioritat respecte de l’arrendatari. És el cas, per exemple, dels negocis que no van poder fer front a les despeses del lloguer del seu local durant el període de pandèmia.                                      

Noves fórmules de lloguer d’habitatge

El text reconeix l’existència de noves formes d’arrendament d’habitatge, de cada vegada més instaurades socialment però que encara no tenen una regulació específica. Més enllà dels pisos turístics, també cal regular altres fórmules, com ho són la llar compartida, el lloguer d’habitacions, de segona residència o de temporada. Pel que fa a les llars compartides –enteses com a allotjament en un habitatge que es comparteix amb la persona resident–, es preveu regular-les més enllà del seu ús turístic.

El contracte de lloguer d’habitacions, sobretot a estudiants, vol donar resposta la realitat d’una demanda que ja es té en compte en països com Bèlgica, Itàlia o França. Aquest contracte obliga la part arrendadora a atribuir a la part arrendatària l’ús exclusiu d’una habitació i el dret a utilitzar altres espais de l’habitatge d’us comú com la cuina, els lavabos o els espais de pas.

Lloguer de locals de negoci i de consum

La memòria preliminar vol donar resposta també a un dels àmbits amb més repercussió social i judicial: l’arrendament dels locals de negoci. Aquesta mena de contracte es regeix per la llibertat de pacte i, si no n’hi ha, per la Llei d’arrendaments urbans espanyola (LAU). La manca de regulació actual en aquest àmbit fa que no es puguin tenir en compte les singularitats de noves fórmules, com és el cas del cotreball (coworking).

En els darrers anys, els espais de cotreball cada cop tenen més presència a la nostra societat, i la manca de regulació específica genera inseguretat jurídica als titulars i als usuaris d’aquests espais. En una situació similar es troben els arrendaments en rènting: els contractes de lloguer d’un bé moble –generalment nou– del qual es pot gaudir per un preu que es paga en quotes mensuals.

La futura Llei d’arrendament de béns també inclourà el contracte d’arrendament de consum, amb l’objectiu de fer front als problemes de desequilibri entre les parts quan qui lloga és una empresa immobiliària i el llogater és un particular.

El dret civil català ja regula una part dels arrendaments

A Catalunya, només s’aplica el dret civil espanyol subsidiàriament; és a dir, en els casos que no estan previstos ni resolts pel Codi civil de Catalunya, que és la norma d’aplicació principal.

Com que, fins ara, el Parlament de Catalunya no havia regulat l’arrendament de finques urbanes, el marc de referència ha estat fins ara la Llei d’arrendaments urbans espanyola (LAU).

La futura Llei que aprovarà el Parlament posarà fi a l’actual dispersió normativa i incorporarà la regulació del lloguer d’habitatges al llibre sisè del Codi civil de Catalunya, dedicat a les obligacions i els contractes. Aquest llibre ja recull des de 2017 la normativa relativa a la compravenda, la permuta i els  arrendaments rústics i de conreu.

La Comissió de Codificació de Catalunya

Els treballs de redacció de l’avantprojecte de Llei d’arrendament de béns han anat a càrrec de la Comissió de Codificació de Catalunya, que és un òrgan encarregat de dissenyar, desenvolupar i revisar el dret civil propi de Catalunya.

Totes les lleis que conformen el Codi civil de Catalunya han estat aprovades a partir de les propostes fetes per la Comissió de Codificació, formada per professionals de reconegut prestigi de l’àmbit jurídic. Les propostes de la Comissió de Codificació les revisa l’Observatori de Dret Privat de Catalunya.  

Un Codi civil viu

El Codi civil de Catalunya és una norma viva i el Parlament de Catalunya l’actualitza per dotar-lo de la màxima vigència, perquè doni resposta legal als reptes socials d’avui. El Codi civil agrupa les normes jurídiques que regulen les relacions personals o patrimonials entre persones privades, tant físiques com jurídiques.

El corpus legal vigent a Catalunya sobre dret civil el formen sis llibres dedicats a diferents matèries. El primer (2002) estableix l’estructura i sistemàtica del Codi civil de Catalunya; el segon (2010) està dedicat a la persona i la família; el tercer (2008) regula les persones jurídiques, com les associacions i les fundacions; el quart (2008), les successions; el cinquè (2006), la propietat; i, finalment, el sisè (2017) regula les obligacions i els contractes.

Per tant, del Codi civil en depenen tant els testaments com la compra d’un pis, la gestió d’una comunitat de veïns o el règim econòmic matrimonial, entre d’altres. Els sis llibres actualitzen i amplien la regulació que des de fa segles existeix a Catalunya en matèria de dret civil, que és testimoni d'una història mil·lenària.